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骨抜き?民泊新法を自治体が規制でホスト滞在型の戸建て営業がこれからの民泊だ!

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皆さんいかがお過ごしですか、トミー(@tommybackpacker)です。

今回はいよいよ来年(2018年) 6月に施行される住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法に関するお話です。すでに承知の方もいると思いますが、2018年に施行される住宅宿泊事業法は、年間の営業日数の上限を180日に定めています。ただ、各自治体の状況により、年間営業日数の短縮や営業エリアを条例で規制する事ができるんです。そんな中、すでに規制をする動きを見せている自治体が出てきました。

 

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民泊を条例で規制する動きのある主な自治体

*東京都新宿区

住居専用地域(※1)では月曜正午〜金曜正午まで民泊営業禁止

*東京都世田谷区

住居専用地域(※1)では月曜正午〜土曜正午まで民泊営業禁止

*東京都大田区

住居専用地域での民泊営業はできない

*東京都千代田区

千代田区民泊サービスのあり方検討会を開く

*東京都台東区

台東区住宅宿泊事業検討会を開催

*東京都中野区

意見交換会の実施

*東京都文京区

住居専用地域(※1)と文京地区では日曜正午〜金曜正午まで民泊営業禁止

*神奈川県横浜市

低層住宅地域(※2)では月曜正午〜金曜正午まで民泊営業禁止

*長野県軽井沢町

町内全域、通年での規制を要望

*京都府京都市

住居専用地域では閑散期の1月〜2月のみ営業を認める。家主居住型と一部の京町家は規制の対象外

*北海道

例年道路渋滞等が発生すると想定される時期の営業制限を検討。住居専用地域で平日営業の制限を検討

 

(※1)都市計画法第8条第1項第1号にいう第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域及び第2種中高層住居専用地域

(※2)都市計画法第8条第1項第1号にいう、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域

 

と、ここまでが近日までに民泊を条例で規制する動きのある自治体になります。これを見て皆さんどう思いますか?

骨抜き法案?なぜ禁止?

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国(政府)が作った法律を自治体の条例で変えられるんです。これって骨抜きな法案だと思いませんか?まあ、旅館業法も各自治体で違うので、こういうものなんでしょうかね。例えば玄関帳場やトイレ内の手洗い場に関することなど……。

国は新たに住宅宿泊事業法で民泊を解禁する一方で、生活環境の悪化を防止するために……と言っております。住居専用地域や地域の住人が外出する機会が多い平日の営業を禁止するのはそのためです。

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条例で禁止する理由として、ゴミ出しルールの悪化もひとつにあります。ただ、これって普通にゲストにゴミ出しさせんなよ!という話しです。外国からの旅行者に、地域のゴミ出しルールなんて分からなくて当たり前です。さらに治安の悪化への懸念とも言っています。これも首を傾げたくなります。外国人旅行者に平日も週末も関係ありません。逆に週末に宿泊する旅行者は素行が良く、治安が維持するとでも思っているのでしょうか。

日本で民泊を営む約75%は、ホスト不在型の丸貸しスタイル営業です。管理、清掃、ゴミ出しなどを代行業者に丸投げをしていても、管理業者が不良品の業者もあります。また、上記のようにゴミ出しまで外国人旅行者にやらせ、ほったからし営業で荒稼ぎしているホストも少なくありません。

僕は一部の不良品ホストのせいで、民泊への厳しい条例の動きを見せていると思います。決して外国人旅行者のせいではないんです。管理する側に問題があるのです。民泊のイメージが悪くなっている現状は、旅が好きでも、宿泊業が好きでも、外国人が好きでもない人が、目先のお金のために運営した結果だと思います。だからルールを作るのは一定の理解ができます。

ホスト滞在型は住居専用地域も通年も認めろ

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そこで、僕は言いたい。

ホスト滞在型の民泊は住居専用地域も通年営業も認めろ! と。

ホスト滞在型とは、ホームステイ型の民泊のことを言います。なので必然的にゲスト(外国人旅行者)とは対面をし、会話をし、ひとつ屋根の下で寝泊まりをしなければなりません。つまりホストの目がゲストに届くのです。これは旅館業でも簡易宿泊業でもなく、異文化交流の側面が強い、素晴らしい宿泊システムなんです。

だからもう一度言いたい。

ホスト滞在型の民泊は住居専用地域も通年営業も認めろ! と。

もちろんホストが滞在していても、対面管理やウェブ管理ができなかったり、近隣に多大な迷惑が続けば、ペナルティや最悪営業停止も受け入れなくてはなりません。どうでしょうか、各自治体の皆さん?

 

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これからの民泊

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さて、民泊の今後ですが、新法の施行と共に各自治体に届けをすれば、完全にシロで営業ができます。その一方で、撤退を余儀なくされるホストも少なくないと予想されます。まず、上記で挙げた各自治体の条例です。その自治体の条例が平日営業禁止なら、ただでさえ180日営業の上限があるうえに、週末営業に限ると利益は見込めず、本当の意味でホームステイ型の側面しかありません。しかも、2泊3日しか泊まれない宿は、外国人旅行者には不便極まりありません。

そして大田区に限っては、すでに住宅専用地域で営業しているホストは撤退の道しか選択がありません。ナンセンスです。ただ、大田区は民泊特区です。180日の上限が無いので、まだ妥協案なのかと思われます。

民泊を始めようとする人へ

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さて、これから新法の施行に合わせて民泊を営業しようとする人は難しい判断に迫られます。すでに条例で規制する動きのある自治体で始めるなら別ですが、問題はまだその動きを見せていない自治体です。せっかく住居専用地域で大家の許可を得ても、その自治体が住居専用地域を全日、または平日禁止にする場合もあります。さらに京都府京都市や北海道のように、季節で制限する自治体も出てくる予想がされます。

さらに来年(2018年) の新法施行に合わせて、マンション標準管理規約が見直されます。民泊実施の可否については、マンション組合が方針を定めます。よほど買い手や借りての無い幽霊マンション以外で民泊を許可するマンションは無いと想像できます。賃貸で大家の許可を得ても、マンション全体で許可を得なければ、民泊の運営は不可能なんです。もう、マンションでの民泊営業は不可能と思った方が良いと思います。

これからはホスト滞在型の戸建て民泊

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上記の件を踏まえ、これからの民泊はホスト滞在型の戸建てで営業するのが良いでしょう。もちろん賃貸なら大家の許可を得て、持ち家なら空き室の一部を利用することになります。民泊サイトのAirbnb(エアビーアンドビー)のコンセプト「暮らすように旅しよう」が本来の形なんです。そして来年(2018年) 6月前に物件探しをする人は、なるべく住居専用地域は避けておくのがリスク軽減だと思います。

まとめ

  1. 民泊を始めるならホスト滞在型で戸建て一択
  2. 住居専用地域はなるべく避ける
  3. 各自治体の条例と方針を頻繁にチェックする
  4. 180日営業で利益より異文化交流


僕は大家の許可を得た戸建ての民泊物件を賃貸で手に入れました。もちろん僕が住むためでもある、ホスト滞在型です。しかも不動産屋に出ていない空き家物件です。そして住居専用地域ではないので、条例で規制のされる確率の最も低い場所です。2030年には深刻化する、東京の空き家問題活用例 のモデルでもあります。これをまずは自分で実施したくて活動を始めました。

ということで、今後は民泊(Airbnb)関連の記事も発信していきたいと思います。どうぞよろしくお願いします。

>>>僕の戸建て空き家物件の詳しい記事は下記からどうぞ

blog.tommy-bp.com

 

 

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